1. 권리금은 단순한 ‘자리값’보다 넓은 개념입니다

현행 상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 상가에서 영업하는 사람 또는 영업하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 이용하거나 넘겨받는 대가로 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의합니다.

2. ‘권리금 계약’과 ‘새 임대차계약’은 서로 다른 계약입니다

실무에서 가장 중요한 구분입니다. 법에서 말하는 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 반면 상가를 실제로 빌리기 위한 임대차계약은 원칙적으로 임대인과 신규임차인 사이에서 체결됩니다. 따라서 기존 임차인과 신규임차인이 권리금 계약을 체결했다고 해서 신규임차인이 자동으로 임대차계약의 당사자가 되는 것은 아닙니다.

따라서 권리금을 먼저 전액 지급했는데 임대인과 신규임차인의 임대차계약이 성립하지 않는다면 큰 분쟁이 생길 수 있습니다. 권리금 계약에서는 신규 임대차계약이 최종적으로 체결되지 않는 경우 이미 지급한 계약금·중도금 등을 어떻게 처리할 것인지를 명확하게 정해 두는 것이 중요합니다.

3. 권리금 보호의 핵심 기간은 ‘종료 6개월 전부터 종료일까지’입니다

2026년 10월 현재 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 방해행위를 해 기존 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 규정합니다.

여기서 중요한 것은 단순히 신규임차인을 구해 놓는 것만으로 끝내지 않는다는 점입니다. 기존 임차인이 실제로 누구를 신규임차인으로 주선했는지, 언제 임대인에게 알렸는지, 신규임차인이 어떤 보증금·차임 조건으로 계약하려 했는지를 나중에 확인할 수 있도록 기록을 남기는 편이 안전합니다.

4. 임대인이 하면 안 되는 대표적인 권리금 방해행위를 알아둡니다

현행법은 권리금 회수를 방해하는 행위를 구체적으로 규정합니다. 대표적으로 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 등이 있습니다.

다만 임대인이 신규임차인과 계약하지 않았다고 해서 언제나 권리금 방해가 되는 것은 아닙니다. 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인으로서 의무를 위반할 우려 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 법이 정당한 사유로 보는 경우가 있습니다.

5. 신규임차인의 정보와 임대조건을 가능한 한 명확하게 남깁니다

기존 임차인이 신규임차인을 주선할 때는 이름과 전화번호만 임대인에게 전달하는 것으로 끝내기보다 실제 계약 가능성을 확인할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다. 현행법은 임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 사람의 보증금·차임 지급 자력과 임차인으로서 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하도록 규정하고 있습니다.

개인정보를 필요 이상으로 수집하거나 전달하는 방식은 피하면서도, 신규임차인이 실제로 임대차계약을 체결할 의사와 능력이 있는 사람이라는 점을 확인할 수 있도록 필요한 범위의 정보를 정리하는 것이 좋습니다.

6. 권리금 계약서에는 ‘금액’보다 조건을 더 꼼꼼히 적습니다

권리금 계약서를 작성할 때 금액과 지급일만 적는 경우가 많지만, 실제 분쟁을 예방하려면 무엇을 넘겨주고 무엇을 넘겨받는 계약인지를 명확하게 해야 합니다. 법은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 그 사용을 권장할 수 있도록 규정하고 있으므로 계약서를 처음 작성한다면 표준계약서를 기초로 검토하는 방법도 유용합니다.

7. 모든 상가가 똑같이 권리금 보호를 받는 것은 아닙니다

권리금 회수기회 보호규정에는 적용 제외 대상도 있습니다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의5는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 상가를 일정 범위에서 제외하고 있습니다. 다만 전통시장은 법에서 예외로 규정합니다. 또한 국유재산이나 공유재산에 해당하는 상가건물도 권리금 회수기회 보호규정의 적용 제외 대상입니다.

또한 제10조의4의 보호에는 제10조제1항 각 호의 사유와 연결되는 예외가 있습니다. 예를 들어 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 무단전대나 고의·중과실에 의한 건물 파손 등 법에서 정한 사유가 있다면 권리금 보호를 단순하게 주장하기 어려울 수 있습니다.

8. 임대인이 권리금 회수를 방해했다면 손해배상 문제로 이어질 수 있습니다

임대인이 법에서 금지하는 방해행위를 해 기존 임차인에게 손해가 발생했다면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다. 현행법상 손해배상액에는 상한이 있는데, 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

또 하나 반드시 기억해야 하는 것이 기간입니다. 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 완성으로 소멸한다고 법에 규정되어 있습니다. 따라서 분쟁이 발생했다면 협상만 계속하면서 자료 정리와 법적 검토를 미루지 않는 것이 중요합니다.

9. 손해 보지 않는 상가 계약서 최종 체크리스트

상가 권리금 보호 핵심 요약

☑ 권리금 → 시설뿐 아니라 거래처·신용·노하우·입지상 이점 등도 포함될 수 있음

☑ 권리금 계약 → 기존 임차인과 신규임차인 사이의 계약

☑ 새 임대차계약 → 임대인과 신규임차인 사이의 별도 계약

☑ 보호기간 → 원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지

☑ 임대인 → 정당한 사유 없이 권리금 회수기회를 방해해서는 안 됨

☑ 신규임차인 → 실제 계약 의사와 지급능력 등이 중요한 판단요소

☑ 계약서 → 시설목록·지급일·인도일·임대차 불성립 시 처리방법까지 구체화

☑ 손해배상청구 → 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효 확인

※ 이 글은 2026년 10월 현재 시행 중인 상가건물 임대차보호법을 기준으로 정리한 일반적인 생활법률 정보입니다. 현행 제10조의3은 권리금과 권리금 계약을 정의하고, 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료일까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호하며 임대인의 방해행위와 정당한 거절사유, 손해배상 및 3년의 소멸시효를 규정하고 있습니다. 또한 제10조의5에는 일부 대규모·준대규모점포와 국·공유재산 등 적용 제외 규정이 있습니다. 실제 권리금 분쟁은 차임 연체, 계약 종료 사유, 신규임차인의 자력, 임대인의 거절 이유, 시설의 소유관계 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 계약금액이 크거나 분쟁이 이미 발생했다면 개별 계약서와 증거를 기준으로 검토해야 합니다.